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Fundo imobiliário Bresco Logística projeta dobrar de tamanho em 3 anos

PUBLICADO EM: 14.8.21 | 7H45
ATUALIZAÇÃO: 14.8.21 | 2H18
Com 11 empreendimentos na carteira, 70% deles no conceito last mile, fundo tem hoje patrimônio de R$ 1,6 bilhão

A cota do Bresco Logística está abaixo de seu valor patrimonial, o que pode representar uma oportunidade de entrada para investidores

Imagem da Editoria Exame Invest
Marília Almeida

Repórter de Invest marilia.almeida@exame.com



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Em quase dois anos desde a sua listagem na bolsa de valores, o fundo imobiliário Bresco Logística (BRCO11) passou por altos e baixos, especialmente por causa da pandemia. Mas, no geral, os resultados são positivos. Entre os fundos do segmento, apenas o BRCO11 e um concorrente tiveram performance melhor do que a do índice de fundos imobiliários (Ifix) no período, que registrou queda de 4,70%.

É o que afirma o sócio e CFO da Bresco, Rafael Fonseca, em entrevista ao especialista em fundos imobiliários e professor da EXAME Academy, Arthur Vieira de Moraes. A conversa aconteceu no programa FIIs em EXAME, que é exibido às sexta-feiras, às 15h, no canal da EXAME Invest no YouTube -- veja o vídeo abaixo.

Apesar da boa performance, atualmente a cota do Bresco Logística está abaixo do valor patrimonial, o que o gestor considera como algo "fora da curva" e pode representar uma oportunidade de entrada para investidores.

O fundo tem locatários importantes entre seus clientes, como Magazine Luíza e a Heineken. Fazem parte da sua carteira 11 empreendimentos, espalhados por seis estados. Deles, 70% se enquadram no conceito de last mile, próximos do público consumidor, enquanto 50% estão localizados na cidade de São Paulo. A estratégia vem dando certo, e o fundo estima que nos próximos três anos consiga obter galpões last mile suficientes para dobrar o tamanho do fundo. Hoje, o Bresco Logística tem patrimônio de R$ 1,6 bilhão. "Vamos buscar a mesma qualidade que temos hoje."

Apesar de serem constantemente assediados por outras empresas quando se trata dos projetos dentro da cidade, a Bresco acredita no potencial do mercado logístico na cidade. "É uma mudança que vai durar muito tempo. Há um novo perfil de consumo e de utlização do e-commerce que demanda mais áreas de armazenagem na cidade, tendência que já observamos mais forte no exterior. O consumidor está mais exigente: quer receber mais rápido, e um frete mais barato".

Hoje o fundo tem 30% de sua base composta por grupo diversos de investidores que aplicavam no fundo antes do IPO. Ja investidores institucionais, que entraram a partir do IPO, correspondem a 25%. O restante da base é pulverizada em pequenos investidores. Desde o IPO o fundo saltou de 7 mil para 40 mil cotistas. "Nosso último follow on, que teve foco no varejo, foi bem sucedido na estratégia de aumentar a nossa base".

O Bresco Logística vem conseguindo diminuir e estabilizar a vacância de seus galpões, que caiu de 5% para 4,3%. Além de indenizações remunerarem ativos que ficaram vagos por quebra de contrato, bem como contratos de aluguel de curto prazo, outros ativos estão sendo ocupados por empresas do e-commerce, como a B2W, o que mostra a força do segmento na pandemia. "Nos próximos meses e no ano que vem certamente vamos ter uma recuperação de preços na maioria dos mercados".

Em julho, a Bresco anunciou dividendos 5% maiores em seu fundo de logística do que pagava em junho. O fundo projeto que os dividendos pagos aos cotistas podem crescer dos atuais R$ 0,57 (6,5% ao ano) para R$ 0,64 (7,3% ao ano). "É uma alta relevante por conta da qualidade e perfil de risco baixo do fundo". Nesta projeção, não é comtemplada a valorização do valor de locação. "A indicação toma como base o que está praticamente contratado".

Apesar de ser uma métrica importante na escolha do fundo imobiliário, Fonseca lembra que é importante, antes da taxa, verificar outras, como localização dos ativos (se há alguma barreira de entrada para novos concorrentes na localidade, que possa diminuir o preço do aluguel no futuro), perfil do inquilino (se as empresas estão inseridas em setores que se beneficiam desse momento da economia), o perfil dos contratos (se estão posicionados para capturar o atual ciclo imobiliário), e os resultados já apresentados pela equipe de gestão do fundo.

Questionado sobre como está lidando com a disparada de preços do IGP-M, o gestor aponta que vê a tendência inevitável de que o mercado irá caminhar cada vez mais para indexar contratos ao IPCA. "Sempre preferimos a inflação oficial quando possível e queremos reduzir ainda mais. Repassamos o IGP-M para poucos contratos, e os locatários que mostraram interesse em mudar indicador nós aceitamos o pedido".

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Marília Almeida

Repórter de Invest marilia.almeida@exame.com


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