Minhas Finanças

Os fundos imobiliários mais e menos rentáveis em 10 anos do IFIX

PUBLICADO EM: 27.1.21 | 9H14
ATUALIZAÇÃO: 28.1.21 | 17H05
Entenda quais os fatores que explicam a alta ou a baixa rentabilidade dos ativos nos 10 anos do índice de desempenho dos fundos imobiliários

No período de 10 anos, o IFIX registrou retorno de 187%, enquanto o CDI rendeu 138%, e o Ibovespa, 70%

Marília Almeida

Repórter da Exame



Compartilhe nas redes sociais
GUIA
Em alta

INVISTA 6MIN

Neste mês de janeiro, o IFIX, principal indicador do desempenho dos fundos imobiliários (FIIs) no Brasil, completou 10 anos. Levantamento da EXAME Research, com base em dados da Economatica, mostra quais foram os fundos mais e menos rentáveis nesta década.

O levantamento considera o retorno total da aplicação, ou seja, a valorização ou desvalorização das cotas mais os rendimentos no período, e tomou como base a variação das cotações de 1º de janeiro de 2011 até 22 de janeiro de 2021.

Como aproveitar a retomada para ganhar com imóveis? Assine a EXAME Academy e se torne um especialista no setor

É importante ressaltar que a amostra é composta por apenas 34 fundos, naturalmente os FIIs que têm 10 anos ou mais de existência. Dessa forma, é possível comparar as rentabilidades durante todo o período. Atualmente, são mais de 300 fundos listados na B3, mas a maioria foi criada nos últimos dois anos.

Veja abaixo os resultados do levantamento:

Os 10 FIIs mais rentáveis em 10 anos

NomeInício da sérieCódigoRetorno totalSegmento
Max Retail15/07/2010MAXR11406%Varejo
Campus Faria Lima04/08/2010FCFL11369%Educacional
CSHG Prime Offices01/12/2010HGPO11365%Lajes Comerciais
Parque Dom Pedro Shopping17/12/2009PQDP11363%Shoppings
Caixa CEDAE09/03/2010CXCE11B354%Lajes Comerciais
Anhanguera Educacional05/02/2010FAED11287%Educacional
RB Capital Renda I18/12/2009FIIP11B281%Logística
Continental Square Faria Lima30/08/2004FLMA11277%Lajes Comerciais
Hospital da Criança23/11/2005HCRI11270%Hospitais
Grand Plaza Shopping27/05/2004ABCP11268%Shoppings

Os 10 FIIs menos rentáveis em 10 anos

NomeInício da sérieCódigoRetorno totalSegmento
Rio Bravo Renda Corporativa22/12/2003RCRB11144%Lajes Comerciais
Hotel Maxinvest18/12/2007HTMX11143%Hotéis
Projeto Água Branca04/06/2007FPAB11128%Lajes Comerciais
Europar17/01/2003EURO11126%Logística
Torre Norte12/08/2005TRNT1182%Lajes Comerciais
Edifício Almirante Barroso08/08/2005FAMB11B30%Lajes Comerciais
Torre Almirante08/08/2005ALMI1121%Lajes Comerciais
West Plaza05/11/2008WPLZ1113%Shoppings
Presidente Vargas30/04/2010PRSV11-29%Lajes Comerciais
Panamby31/01/2003PABY11-94%Desenv. Residencial

No período, o IFIX registrou retorno de 187%, segundo relatório produzido por Felipe Vaz, analista do Santander, sobre os 10 anos do índice. A forte queda da Selic, do patamar de 14,25% em 2016 para 2% ao ano, ajuda a explicar a valorização.

A média anual do retorno total do índice ficou em 10,5% no período, enquanto a média anual de rendimentos distribuídos pelos fundos foi de 8,3%; Ou seja, quase 80% do retorno do IFIX se deu por meio dos rendimentos distribuídos.

Arthur Vieira de Moraes, professor da EXAME Academy e especialista em fundos imobiliários, pondera que naturalmente os fundos antigos irão registrar maiores valorizações. "Os rendimentos que compõem a rentabilidade se acumulam ao longo do tempo. Dificilmente um fundo mais novo irá ser mais rentável que um fundo antigo."


Recomendado para você

Na lista dos mais rentáveis se destaca o Max Retail, que lucra com aluguel a grandes redes varejistas, como Americanas, em diversos estados do país; e o Campus Faria Lima, que tem contrato atípico de 20 anos com a instituição educacional Ibmec, o que gera dividendos constantes.

Entre os menos rentáveis é possível observar um padrão. Dos 10 fundos, pelo menos sete têm apenas um ativo ou dois, seja um projeto ou imóvel construído. O desempenho ruim também está relacionado com a distribuição de dividendos, analisa Moraes.

"Alguns projetos não saíram do papel, como é o caso do fundo Panamby, daí a rentabilidade negativa. Já outros podem ter sido afetados por uma vacância prolongada, que interrompeu a distribuição de dividendos ao longo dos anos analisados."

10 anos do IFIX em números

O relatório divulgado pelo Santander analisa a evolução do índice e do investimento em pontos como rentabilidade, risco-retorno, segmentação e valor de mercado.

Veja abaixo os principais gráficos e conclusões do documento:

Rentabilidade

No período, o desempenho do IFIX ficou em segundo lugar dentre os índices de renda variável no período, perdendo apenas para o dólar (211,9%) e ganhando do Ibovespa (71,9%) e do IMOB, o Índice Imobiliário da B3 (1,5%). O desempenho também superou o do CDI nos 10 anos analisados, de 138,3%.

O IFIX, contudo, perde em rendimento para o índice de renda fixa atrelado à inflação IMA-B, calculado pela Anbima. Mas a perspectiva, diz Moraes, é que os FIIs ocupem o lugar dos títulos indexados à inflação.

Isso porque estamos considerando um período no qual os juros chegaram a 14,25%. Daqui para a frente, é esperado que os juros fiquem mais acomodados, na casa de um dígito, o que deve minguar o rendimento desses investimentos, cuja rentabilidade é composta por juros mais o índice de preços.

Risco retorno 

O relatório de Felipe Vaz também aponta que os fundos que compõem o IFIX apresentaram uma volatilidade anual de 8,6% no período, o equivalente a 1/3 da oscilação observada no Ibovespa e 28% da observada no IMOB.

Ou seja, a chance de que o investidor venda sua cota com desvalorização é menor do que a de uma ação, ao mesmo tempo em que o retorno dos fundos se assemelha aos de ações. O que explica a menor volatilidade, explica Moraes, é o rendimento constante e previsível distribuído pelos fundos.

Risco retorno do IFIX - relatório do Santander

Risco retorno do IFIX - relatório do Santander (Santander/Reprodução)

Correlação com outros índices

No caso do Ibovespa, a correlação com o IFIX ficou em 0,38. A correlação dos retornos do IFIX frente ao IMOB foi de 0,40. Com relação ao dólar, o IFIX teve uma correlação negativa de 0,24.

Já no comparativo com índices de renda fixa (atrelados ao CDI, IPCA+ ou prefixados), os retornos totais do IFIX também se mostraram com baixa correlação positiva, e em nenhum dos casos o coeficiente foi superior a 0,40. A análise reforça que a inclusão de FIIs nos portfólios pode ajudar a diversificar a carteira.

Quanto mais perto de 1, mais positivamente correlacionados os ativos estão entre si. Por outro lado, quanto mais perto de -1, dizemos que as variáveis são correlacionadas de forma inversamente proporcional.

Valor de mercado

Em seus 10 anos de existência, o valor de mercado do IFIX subiu de 7,8 bilhões de reais para os atuais 84 bilhões de reais. Desde 2015 essa valorização é contínua. Já o número de FIIs listados no IFIX subiu de 50 para 81 ao final de 2020.

Valor de mercado do IFIX - 2011 a 2021 - Relatório Santander

Valor de mercado do IFIX - 2011 a 2021 - Relatório Santander (Santander/Reprodução)

Segmentação

Quando o IFIX foi lançado, era concentrado em FIIs de escritórios (principalmente os monoativos) e de shoppings e varejo, que tinham peso no índice de 61% e 16%, respectivamente. Atualmente, o IFIX é mais diversificado e com FIIs de perfil mais ativo de gestão.

O maior segmento é o de fundos de CRIs, que têm peso de 29% na composição geral do índice, seguidos pelos FIIs Híbridos, que atuam em dois ou mais segmentos, e os FIIs do segmento logístico e industrial, com participação de 19%.

 

De 0 a 10 quanto você recomendaria Exame para um amigo ou parente?

Clicando em um dos números acima e finalizando sua avaliação você nos ajudará a melhorar ainda mais.

 


Leia também

Marília Almeida

Repórter da Exame


Compartilhe nas redes sociais