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Como as novas taxas da Caixa elevam o custo do financiamento

PUBLICADO EM: 15.9.15 | 19H11
Simulação mostra como os novos juros alteram o custo final dos financiamentos da Caixa em cada linha de crédito afetada pelo aumento das taxas
Apartamentos no centro de Santiago, no Chile

Apartamentos: Diferença no custo final do financiamento é maior para imóveis mais caros e pode chegar a 159 mil reais

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São Paulo - O aumento dos juros nos financiamentos de imóveis da Caixa Econômica Federal passa a valer a partir desta segunda-feira (19). Com as novas taxas, o comprador pode pagar até 159 mil reais a mais ao final do financiamento.

A conclusão faz parte de uma simulação realizada pelo Canal do Crédito, site especializado na comparação de operações de crédito, a pedido de EXAME.com. 

O levantamento mostra exatamente como a elevação dos juros encarece o valor final dos financiamentos em cada linha de crédito afetada pelo aumento das taxas. 

De acordo com a simulação, as operações realizadas dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) são as menos impactadas pelas altas dos juros. 

O SFH é um sistema de financiamento regulado pelo Banco Central por meio do qual os bancos utilizam recursos da poupança para financiamentos de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e de até 650 mil reais nos demais estados. Pela maior regulação, os financiamentos pelo SFH têm taxas menores.

Os financiamentos de imóveis mais caros são feitos dentro do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Como as fontes de recurso do SFI incluem, além da poupança, investimentos mais sofisticados, que exigem dos bancos o pagamento de taxas de remuneração maiores, os juros repassados nas operações de crédito imobiliário dessa linha costumam ser mais altos.

Em outras palavras, como o banco tem custos maiores para captar os recursos que são usados nos empréstimos do SFI, ele também cobra dos clientes um valor maior pela concessão do crédito. 

Veja nas tabelas a seguir as diferenças nos custos finais dos financiamentos contratados com as taxas anteriores e com as novas taxas. 

Sistema Financeiro de Habitação (SFH) 

Condições da simulação: valor do imóvel: R$ 500 mil; entrada: 20% do valor do imóvel; valor do financiamento: R$ 400 mil; prazo: 360 meses; idade do comprador: 45 anos.

Linhas de Financiamento - CEF Taxa anterior Valor final do financiamento anterior* Taxa nova Valor final do novo financiamento* Diferença no valor final Aumento sobre a taxa anterior (%)
Taxa Balcão 9,15% R$ 1.011.370,33 9,15% R$ 1.011.370,33 R$ 0,00 0,00%
Relacionamento 8,75% R$ 989.120,66 9,00% R$ 1.003.037,24 -R$ 13.916,58 1,40%
Relacionamento+Salário 8,25% R$ 961.209,32 8,70% R$ 986.334,94 -R$ 25.125,62 2,60%
Servidor (Relacionamento) 8,60% R$ 971.292,09 8,70% R$ 986.334,94 -R$ 15.042,85 1,50%
Servidor (Relacionamento+Salário) 8,00% R$ 947.202,50 8,50% R$ 975.180,03 -R$ 27.977,53 3,00%

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Condições da simulação: valor do imóvel: R$ 800 mil; entrada: 20% do valor do imóvel; valor do financiamento: R$ 640 mil; prazo: 360 meses; idade do comprador: 45 anos.

Linhas de Financiamento - CEF Taxa anterior Valor final do financiamento anterior* Taxa nova Valor final do novo financiamento* Diferença no valor final Aumento sobre a taxa anterior (%)
Taxa Balcão 9,20% R$ 1.607.153,14 11,00% R$ 1.766.885,25 -R$ 159.732,11 10%
Relacionamento 9,10% R$ 1.599.352,52 10,70% R$ 1.740.604,46 -R$ 141.251,94 9%
Relacionamento+Salário 9,00% R$ 1.591.006,61 10,50% R$ 1.723.055,08 -R$ 132.048,47 8%
Servidor (Relacionamento) 8,65%¹ R$ 1.590.457,54 10,50% R$ 1.723.055,08 -R$ 132.597,54 8%
Servidor (Relacionamento+Salário) 8,80% R$ 1.572.648,23 10,20% R$ 1.696.668,41 -R$ 124.020,18 8%

Fonte: Canal do Crédito, com base nos juros informados pela Caixa Econômica Federal.

*Valor final não considera a entrada, mas inclui todos os custos do financiamento, tais como: os juros, a taxa de administração cobrada pelo banco e os seguros envolvidos na operação.

Aumento maior para imóveis mais caros

Como é possível observar, as alterações das taxas para financiamentos dentro do SFH representam um aumento de até 3% no valor final da operação. Já para imóveis do SFI, que são mais caros, os juros maiores implicam acréscimos de até 10% no custo final.

Segundo Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, o maior aumento das taxas para imóveis mais caros mostra que a Caixa está retornando ao seu foco original, que é o cliente de menor renda, que está comprando seu primeiro imóvel. 

"A nova equipe econômica está retomando o foco da Caixa, que sempre foi conhecida como o banco social da habitação. Nos últimos anos, o banco fez um grande esforço para ganhar espaço no mercado de alta renda e com isso sacrificou parte do lucro com uma parcela da população que não necessariamente precisa de apoio do governo para comprar um imóvel", afirma Prata.

Ele acrescenta que, com taxas de até 11% nos financiamentos do SFI, a Caixa trabalhará com custos médios para a alta renda que se aproximam do juro máximo permitido para operações do SFH, de 12%.

Diante desse cenário, o presidente do Canal do Crédito afirma que é ainda mais importante comparar as taxas cobradas por diferentes bancos, sobretudo se o financiamento não se enquadrar no SFH.

De qualquer forma, Marcelo Prata acredita que os outros bancos podem seguir a conduta da Caixa e também podem elevar as taxas das suas operações de crédito imobiliário.

Mesmo que isso aconteça, a comparação dos custos em diferentes instituições é sempre importante. Ainda que a Caixa seja tradicionalmente o banco com os menores custos no crédito imobiliário, dependendo do relacionamento do cliente com o seu banco, as taxas obtidas em outras instituições podem ser mais vantajosas.

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